Si vous êtes propriétaire d'une maison ou d'un appartement classé F ou G au DPE, vous avez probablement entendu parler de "passoires thermiques", "interdictions de location", "obligations de rénovation". Les informations contradictoires circulent, et il est facile de paniquer.
Je m'appelle Michael Pinhel Martins, coach immobilier chez VendezSmart et courtier en crédit. Je vais vous expliquer simplement ce qui s'applique vraiment, ce qui ne s'applique pas, et surtout comment vendre efficacement votre bien malgré un DPE défavorable.
Comprendre le DPE en 2 minutes
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) évalue la consommation énergétique et l'émission de gaz à effet de serre d'un logement. Il attribue une lettre de A (très performant) à G (très énergivore), valable 10 ans.
L'échelle DPE en France
En France, environ 5 millions de logements sont classés F ou G selon les dernières estimations du ministère de la Transition écologique. C'est un sujet massif qui touche beaucoup de propriétaires.
Ce que dit la loi en 2026
La loi Climat et Résilience (2021) a instauré un calendrier progressif de restrictions sur les logements énergivores. Voici où on en est précisément :
Interdiction de louer les DPE G+ (G les plus énergivores)
Les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an sont interdits à la location pour les nouveaux baux. Impact limité car ça concerne le haut de la classe G.
Interdiction de louer tous les DPE G
Plus aucun logement classé G ne peut être mis en location pour un nouveau bail. Les baux en cours ne sont pas concernés (seuls les renouvellements le sont au fil du temps).
Interdiction de louer les DPE F
L'interdiction s'étendra aux logements classés F pour les nouveaux baux. Anticipation recommandée.
Interdiction de louer les DPE E
L'étau se resserre progressivement. Les biens devront être classés au minimum D pour pouvoir être loués.
⚠️ Important à retenir
Ces interdictions concernent uniquement la LOCATION. La VENTE d'un bien F ou G reste libre et autorisée sans restriction. Il n'y a aucune obligation de rénover pour vendre.
Obligation d'audit énergétique : ce qui change vraiment pour la vente
C'est là la vraie nouveauté pour les vendeurs : depuis avril 2023, un audit énergétique réglementaire est obligatoire pour vendre une maison individuelle classée F ou G. L'obligation s'étendra aux classes E en 2025 et D en 2034.
Qu'est-ce que l'audit énergétique ?
Contrairement au DPE qui est un simple diagnostic, l'audit énergétique est un document beaucoup plus détaillé qui propose :
- Un état des lieux précis des performances du bâtiment
- Plusieurs scénarios de travaux pour atteindre les classes B, C, D et E
- Une estimation chiffrée des travaux pour chaque scénario
- Une estimation des économies d'énergie attendues
- Les aides financières mobilisables (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ)
Quand doit-il être remis ?
L'audit doit être remis à l'acquéreur dès la première visite ou au plus tard avant la signature du compromis. Oublier de le fournir peut entraîner l'annulation de la vente par l'acquéreur.
Combien ça coûte ?
Comptez entre 500€ et 1 200€ pour un audit énergétique selon la taille et la complexité du bien. C'est une dépense supplémentaire à anticiper dans votre budget vente.
Une maison F ou G peut toujours se vendre en 2026, à condition d'avoir la bonne stratégie
L'impact concret sur le prix de vente
La grande question : combien ça me coûte vraiment d'avoir un DPE F ou G ?
Les études notariales récentes (Notaires de France 2025) montrent une décote mesurable mais qui varie selon les régions et les types de biens :
| DPE | Décote moyenne nationale | Décote zone tendue (Paris, Genève, etc.) |
|---|---|---|
| D | 0% (référence) | 0% |
| E | -2 à -4% | -1 à -3% |
| F | -8 à -12% | -5 à -8% |
| G | -14 à -20% | -8 à -12% |
Sources : études notariales 2025, observations VendezSmart terrain Haute-Savoie.
Pourquoi une telle décote ?
Trois facteurs principaux :
- La perspective des travaux : l'acquéreur anticipe 20 000 à 50 000€ de rénovation pour passer à D ou E
- Les factures énergétiques : un logement G peut coûter 3 000 à 5 000€/an de chauffage, soit 50 000€ sur 10 ans
- L'impossibilité de louer pour un investisseur, ce qui élimine une partie des acheteurs potentiels
5 stratégies pour vendre efficacement un bien F ou G
Maintenant la partie qui vous intéresse vraiment : comment limiter la casse et vendre bien malgré un mauvais DPE ?
Stratégie 1 : Anticiper l'audit et le valoriser
L'audit énergétique est obligatoire, mais vous pouvez en faire un atout de vente. Faites-le réaliser avant la mise en vente et présentez-le comme un document "d'aide à la décision" pour l'acquéreur. Mettez en avant les scénarios de rénovation avec leurs coûts et les aides disponibles (jusqu'à 35 000€ de MaPrimeRénov' pour les passoires thermiques).
Stratégie 2 : Cibler les bons profils d'acheteurs
Un bien F ou G n'est pas un bien pour tout le monde. Ciblez plutôt :
• Les résidences principales (pas les investisseurs locatifs)
• Les bricoleurs ou personnes prêtes à faire des travaux
• Les familles avec apport qui peuvent financer les travaux en plus de l'achat
• Les primo-accédants qui cherchent un prix d'entrée moins élevé
Stratégie 3 : Quick wins avant la vente
Certains petits travaux peuvent remonter votre DPE d'une lettre pour un budget limité (3 000 à 8 000€) : isolation des combles, remplacement d'une chaudière ancienne, installation de thermostats connectés, changement de quelques fenêtres. Demandez conseil à un thermicien pour identifier les travaux les plus rentables.
Stratégie 4 : Pricing transparent et agressif
Cachez pas votre DPE : il sera de toute façon visible sur toutes les annonces. Annoncez clairement et fixez un prix qui intègre déjà la décote (-10 à -15% du prix "équivalent DPE D"). Vous évitez des mois de négociation infructueuse et attirez les acheteurs sérieux qui ont déjà accepté la décote mentalement.
Stratégie 5 : Financement acquéreur optimisé
Un acheteur peut intégrer les travaux de rénovation dans son prêt immobilier via un prêt travaux couplé ou un éco-PTZ complémentaire. En tant que courtier et via notre partenariat avec Mon Courtier Alpin, nous pouvons présenter à vos acheteurs des solutions de financement global (achat + travaux) qui rendent l'opération viable.
✅ Le cas type qui fonctionne
Maison F à 280 000€ (valeur équivalente D : 320 000€). Vendeur fournit audit énergétique détaillé + devis de travaux. Acheteur primo-accédant achète 275 000€ + intègre 35 000€ de travaux dans son prêt. Résultat : vente rapide (6 semaines) et acheteur satisfait car il achète au "bon prix" avec les aides.
Les erreurs à éviter absolument
- Cacher le DPE ou retarder l'audit. Obligation légale, et un acquéreur qui découvre après coup peut annuler.
- Refuser de baisser le prix "par principe". Le marché a intégré les DPE dans ses prix. Lutter contre, c'est perdre des mois pour finalement baisser.
- Faire des travaux sans plan. Avant de dépenser 30 000€ en isolation, faites un audit thermique pour cibler les travaux vraiment rentables.
- Viser uniquement les investisseurs. Vu les interdictions de location, les investisseurs fuient les F/G. Ciblez les résidences principales.
Vendre F ou G sans brader : l'approche VendezSmart
Vendre un bien énergivore demande une stratégie précise. Chez VendezSmart, on accompagne régulièrement des vendeurs dans ce cas de figure et on a développé une méthode adaptée :
- Audit stratégique initial : on analyse votre bien, votre marché local, les profils d'acheteurs probables
- Positionnement prix précis : ni trop haut (bien qui stagne), ni bradé (perte nette)
- Préparation du dossier technique complet : DPE, audit énergétique, devis de travaux, plan de financement acquéreur possible
- Ciblage des acheteurs : on oriente la diffusion vers les profils qui vont acheter (résidences principales, bricoleurs, primos avec apport)
- Financement acquéreur : via Mon Courtier Alpin, on présente des solutions de financement global à vos acheteurs hésitants
Vous avez un bien F ou G à vendre ?
Ne subissez pas la décote du marché. Nos coaches connaissent les stratégies qui fonctionnent pour les passoires thermiques. Forfait 2 990€ TTC pour un accompagnement complet de la stratégie à la signature chez le notaire.
📞 Réserver un audit gratuit (30 min)FAQ — Les questions qui reviennent
Puis-je vendre un bien G sans aucun travaux ?
Oui, absolument. Il n'y a aucune obligation de rénover pour vendre. Vous devez seulement fournir le DPE et l'audit énergétique à l'acquéreur.
L'audit énergétique est-il valable combien de temps ?
L'audit énergétique réglementaire est valable 5 ans. Ne le faites donc pas trop à l'avance si votre mise en vente est prévue pour dans plus d'un an.
Mon bien est F mais bien situé, suis-je vraiment impacté ?
En zone tendue (Paris, bassin genevois, Annecy, Lyon centre...), la décote est moindre car la demande surcompense l'impact DPE. Un F en centre-ville d'Annecy sera moins impacté qu'un F en campagne peu desservie.
Mieux vaut-il vendre maintenant ou attendre que je fasse les travaux ?
Cela dépend de 3 facteurs : votre trésorerie (les travaux coûtent 25 000 à 60 000€), votre horizon (les travaux + la vente peuvent prendre 12-18 mois), et votre tolérance au risque (réglementation qui peut encore évoluer). Un audit gratuit avec un coach peut vous aider à trancher.
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